개발단계에 있는 토지의 일단지 여부는 특정 행위시점만을 기준으로 판단하지 않고, 형질변경행위 등을 통해 하나의 부지로 이용되는 것은 객관적으로 확실시되는 시점부터 일단지로 본다.

［협회 2022. 11. 2. 감정평가기준센터 2022-01490］

질의요지

16필지의 토지에 2021년도에 공동주택 사업계획승인을 받은 후, 2023년 현재시점에서 경매평가를 진행하는 경우에 가격조사일 현재 사업계획승인은 유효한 상태이나, 착공한 상태가 아닌 경우(해당 시청 문의결과 착공신청서도 접수되지 않은 상태)에 개별토지로 평가를 해야 하는지 아니면 일단의 토지로 평가해야 하는지 여부

회신내용

「감정평가에 관한 규칙」제7조(개별물건기준 원칙 등) 제1항에 따라 감정평가는 대상물건마다 개별로 함이 원칙이나, 제2항에서는 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있습니다.

이때 “용도상 불가분의 관계가 있는 경우”에 대하여 대법원에서는 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2005.05.26. 선고 2005두1428 참조).

다수의 대법원판례 및 국토교통부 유권해석 등을 기준으로 살펴볼 때 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부는 개발행위허가시점, 건축허가시점 또는 착공신고 완료시점 등과 같은 특정 행위시점만을 기준으로 판단하지 않고, 그 이후 형질변경행위 등을 통해 하나의 부지로 이용되는 것이 객관적으로 확실시 되는 시점부터 일단지로 일괄감정평가할 수 있을 것으로 사료됩니다(2014.07.04. 감정평가기준팀-2357 참조).

따라서 개발행위의 특정 단계 또는 시점을 기준으로 일의적으로 판단하기보다 법적 허용성, 물리적 가능성, 경제적 타당성, 최대수익성를 고려한 대상토지의 최유효이용 관점에서 주위환경이나 대상토지의 이용상황, 거래관행, 장래 일단으로 이용되는 것이 확실시 되는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 일단지로 감정평가할지 여부를 판단하시기 바랍니다.