불법형질변경한 토지의 보상평가

지목은 임야이나 형질변경허가나 신고 없이 과수원으로 이용 중인 토지가 공익사업에 편입되는 경우 해당 토지에 대한 평가는?

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률（이하“토지보상법”이라 함）」제70조제2항에 따르면 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되，일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다고 규정하고 있고，

토지보상법 시행규칙 제24조에 따르면「건축법」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물의 부지 또는「국토의 계획 및 이용에 관한 법를」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지（이하‘불법형질변경토지’라 함）에 대하여는 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사업시행자가 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지는 위 규정에 따라 평가하여야 할 것으로，질의의 토지가 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하나，이러한 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 경우에는 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것으로 보며，개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관련법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.【2013.5.3. 토지정책과-793】