사업계획변경으로 추가 편입되는 토지에 대한 공시지가 기준일

1. 도시계획시설（도로）사업 과정에서 당초 사업에서 제척된 연접한 토지가 도시 관리계획（시설 : 도로 및 완충녹지）의 선형변경으로 도시관리계획 결정（변경）및 실시계획（변경）고시되어 추가 편입된 경우 보상평가 시 공시지가 기준일

2. 도로공사 준공 후 도로 사용 개시 공고 없이 실제 도로로 사용되고 있으며 시설관리공단에서 위탁관리하고 있는 토지가 추가 편입될 경우 보상평가 시 현황 도로로 인정할수 있는지 여부와 도로에 인접된 추가편입 토지가 적법하게 대지로 형질변경한 경우 대지로 보아 평가할 수 있는지 여부

가. “질의1”에 대하여

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제3항에 의하면，사업인정 전의 협의에 의한 취득에 있어서 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지 가를 적용하며，같은 조 제4항에 의하면，사업인정 후의 취득에 있어서 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시지가로 한다고 규정되어 있습니다. 또한，같은 조 제5항에 의하면，위 규정에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 하도록 규정하고 있습니다.

따라서，추가 편입되는 토지에 대한 공시지가 기준일 적용은 위 규정에 따라야 할 것이며，사업계획변경에 따른 새롭게 편입되는 토지로 보아 변경일 전의 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 감정평가 하여야 한다고 보나，구체적인 사항은 사실관계를 검토하여 판단 할 사항으로 보며，사업인정 고시일을 어느 시점으로 볼 것인지는 사업시행자가 관계법령 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.

나. “질의2”에 대하여

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제67조제2항에 의하면, 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다고 규정하고 있으며，동법 제70조제2항에 의하면, 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정 하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

따라서，도로관리청에서 도로공사를 준공 후 사용개시공고 없이 실제 도로로 이용중인 토지는 현황도로로，관계법령에 의해 적법하게 대지로 형질변경된 토지의 경우에는 형질변경된 대지를 기준으로 평가하여야 할 것으로 보나, 개별적인 사례는 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다. [2010.9.2. 토지정책과-4378]