재건축과 관련된 매도청구권 가격에서 개발이익은 기준시점 당시에 재건축사업의 진행에 따라 구체화된 개발이익을 의미한다.

［협회 2022. 9. 15. 감정평가기준센터 2022-01263］

질의요지

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제47조 및 제48조에 의한 재건축의 경우 매도청구소송에서의 ‘시가’의 의미 및 매도청구소송에 의한 ‘시가’감정평가 시 반영 또는 배제해야 하는 개발이익의 범위

회신내용

집합건물법 제47조에 따라 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되는 경우, 시가의 의미와 관련하여 대법원은 “매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.”고 판시(대법원 1996.1.23. 선고 95다38172 판결)한 바 있습니다.

판례에서 말하는 ‘재건축사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격’이라는 것은 철거예정에 있는 노후화된 건물의 감가를 모두 인정하고 토지자산에 준하는 상태의 가격, 즉 ‘노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격’이 아님을 강조하기 위한 것으로서, 토지 및 건물이 일체로 거래되는 가격, 즉 재건축결의 및 조합설립인가에 따라 시장에서 형성 및 반영되고 있는 개발이익을 반영하라는 의미로 해석되어야 할 것입니다.

다만, 위 발생할 것으로 예상되는 개발이익은 재건축사업이 완료되기 전까지 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용부담을 전제로 한 개발이익을 현재 시장에서 미리 예측하여 이를 전부 반영하라는 취지가 아니라, 재건축사업이 진행됨에 따라 점차 구체화되는 기준시점 당시의 개발이익을 그 시가 산정에 반영하라는 취지이므로, 감정평가 시 유의하시기 바랍니다.