오염토지 정화비용이 오염되지 않은 토지가액을 초과하는 경우 해당토지는 실질적 가치가 없는 것으로 감정평가한다.

［협회 2018-12-11 감정평가기준팀-1868］

질의요지

「토지보상평가지침」은 제34조의3제2항에서는 ‘오염토양 정화비용 상당액이 해당 토지가 오염 등이 되지 아니한 상태를 기준으로 한 가액 상당액을 뚜렷이 초과하는 것으로 인정되는 경우에는 감정평가액란에 실질적 가치가 없는 것으로 표시’하도록 되어 있는 바, 본 건의 경우

① 오염되지 아니한 상태를 기준으로 한 토지의 평가액을 기재하고, 오염토양 정화비용 상당액을 부기하여 사실상 부(-)의 감정평가액을 산정하는 방법

② 비교표준지와 해당 토지의 개별요인 비교 시 기타조건 항목에 ‘0’을 적용하여 감정평가액을 ‘0’원으로 결정하는 방법을 고려할 수 있을 것으로 보임.

이러한 경우 적법한 감정평가방법과 종가제를 택하고 있는 현행 감정평가 보수체계에서 어떠한 금액을 기준으로 감정평가수수료를 청구하여야 하는지

회신내용

1. 오염토지의 감정평가방법에 대하여

오염토지의 감정평가방법에 관하여 국토교통부에서는 “보상액을 산정함에 있어서는 위 규정에 따른 평가를 통한 산정방법 외에 그 오염요인의 제거에 소요되는 비용을 직접 손실보상액에서 차감하는 등 토지취득 이후 장래 공익사업의 이용에 적합한 상태로의 이행에 필요한 비용 등을 공제하는 감정평가 방법은 바람직하지 않은 것으로 사료”된다고 유권해석(토지정책과-1494호, 2013.03.07.)한 바 있습니다.

협회의 지침인「토지보상평가지침」(이하“토보침”이라 한다)은 상기 내용과 「토양환경보전법」제10조의4의 개정 및「토양정화비용지원 업무처리 지침」의 제정에 따른 정화책임자의 책임범위의 명확화 및 토양정화비용지원 가능성 등을 종합적으로 고려하여 2018.02.28. 오염토지 관련 규정을 전면 개정하여 감정평가방법 등을 구체화하였습니다.

상기내용을 종합해볼 때, 폐기물처리비용 또는 오염토지 정화비용 상당액이 해당 토지가 폐기물이 매립되지 아니한 상태 또는 오염되지 아니한 상태를 기준으로 한 가액 상당액을 뚜렷이 초과하는 것으로 인정되는 경우에 해당토지의 감정평가방법은 실질적 가치가 없는 것으로 감정평가하는 것이 합리적이라고 사료되나 구체적인 감정평가방법의 적용은 해당 감정평가업자가 관련 규정 및 구체적인 사실관계 등을 종합하여 판단·결정하여야 할 것으로 사료됩니다.