편입 전·후 잔여지 가액의 감정평가에서는 개별적 계획제한을 고려하지 않는다.

［협회 2021. 02. 19. 감정평가기준센터 2021-00259］

질의요지

가. 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액 산출을 위한 일단의 토지 전체 가액 평가 시 잔여지가 완충녹지에 저촉될 경우 완충녹지에 저촉된 상태대로 평가하여야 하는지 혹인 저촉되지 않은 상태대로 평가하여야 하는지

나. 평가시점인 현재는 잔여지가 완충녹지에서 해제되었으나 편입당시는 완충녹지였으므로 편입된 후의 잔여지 가액 평가 시 완충녹지로 평가해야 하는지

회신내용

1. 질의사항 “가”에 대하여

잔여지 가치하락 손실보상은 토지보상법에 규정한 공익사업 시행에 따른 보상의 일환으로 토지보상법 제70조 및 같은 법 시행규칙 제23조의 적용을 받아 공법상 제한을 고려하여 감정평가하며, 도시계획시설은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적 계획제한으로, 개별적 계획제한은 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 것인지 여부에 불문하고 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가합니다. 따라서 편입되기 전의 일단의 전체 가액 평가시 완충녹지에 저촉되지 않은 상태로 평가하는 것이 타당할 것입니다.

2. 질의사항 “나”에 대하여

편입된 후의 잔여지 가액의 감정평가는 잔여지의 개별요인을 기준을 하되, 잔여지의 가치하락에 따른 손실은 공익사업시행지구에 편입되는 시점에서 발생한다고 보아야 하므로 공법상 제한사항 등의 판단은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 합니다. 따라서 편입토지의 보상 이후에 해당공익사업과 관계없이 공법상 제한이 변경된 경우에도 이를 고려하지 아니합니다. 해당 사안의 경우 편입토지의 보상시기에는 완충녹지였으므로 이러한 공법상 제한사항을 기준으로 하되, 도시계획시설녹지는 개별적 계획제한에 해당하므로 이를 고려하지 아니하여 감정평가합니다.