지목은 임야인데 1966년경 농지로 개간하였다가 다시 잡종지로 불법형질변경한 경우 해당 토지를 농지로 보상한 사례

ㅇ (관련법령) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “법”이라 함) 제70조제2항의 규정에 따르면 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다고 되어 있고, 같은 법 시행규칙 제24조에 따르면 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다고 되어 있다.

ㅇ (판단) 관계자료 검토 결과, ㅇㅇㅇ의 토지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 임야 000㎡ 중 000.0㎡는 농지(전)로 평가함에 당사자 간에 이론이 없으나, 나머지 000.0㎡에 대하여 당사자 간에 다툼이 있는바 이에 대해 살펴보면, ① 법 시행규칙 제24조에 따르면 불법형질변경토지는 형질변경 될 당시의 이용상황을 기준으로 평가 하도록 되어 있고, 이 건 토지 부분 000.0㎡는 현재 잡종지 등으로 불법형질변경되었으므로, 형질변경이 될 당시의 이용상황을 확인해야 하는데 항공사진 판독 결과, 1966년경 이미 농지(전)으로 사용되고 있었던 점, ② 한편, 지목이 임야인 토지를 농지로 이용하는 경우 적법하게 개간된 것인지가 문제 될 수 있는데, 대법원은 “1966년경 이미 일부가 전으로 사용되고 있는 토지에 대하여 불법형질변경을 이유로 형질변경 이전 상태인 임야로 보상하기 위해서는 산림법 등 각 법률에 의한 개간허가 등이 없이 개간된 것이라는 점을 사업시행자가 증명하여야 한다”라고 판시(대법원 2011. 12. 8. 선고 2011두13385 판결 참조)하고 있는바, 이 건 사안의 경우 이러한 토지이용이 불법임을 사업시행자가 입증하지 못하고 있는 점, ③ 비록 1966년 농지였던 토지를 현재 잡종지 등으로 불법으로 형질변경된 부분이 있다고 하라도, 1966년 농지로 전용된 것을 불법으로 볼 수 없는데, 단지 지목이 임야라는 이유로 임야로 평가‧보상하는 것은 법 시행규칙 제24조 및 대법원 판결의 취지에 반하는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 토지 부분 또한 ‘전’으로 평가함이 타당하다고 판단되므로 금회 재결에서 이를 반영하여 평가 및 보상하기로 한다.​